Jeffrey Cross
Jeffrey Cross

Made in Baltimore: Iskanje Perfect Makerspace nepremičnine

Ko smo ustanovili Baltimore Arts Realty Corporation, smo se odločili, da bodo Open Works ena od dveh začetnih projektov. Čas je bil, da iščemo pravo lastnino za Open Works, našo pobudo za ustvarjalce. To je lahko eden izmed najbolj zabavnih in najbolj frustrirajočih delov razvojnega procesa. Kot star študent arhitekture in mizar, sem ljubil poking okoli starih zgradb. Po drugi strani ima vsaka nepremičnina hkrati napake in značilnosti, pogosto pa tudi stroški pomanjkljivosti hitro izkoristijo potencial.

Najprej smo morali zožiti iskanje od Baltimora kot celote do uporabne regije. Stara drama o nepremičninah - lokaciji, lokaciji, lokaciji - velja za makerske prostore kot karkoli drugega. Morali smo biti dostopni uporabnikom in blizu ustvarjalnim skupnostim, ki naredijo naše mesto umetniško močjo. Država Maryland ima 22 območij za umetnost in zabavo, ki so namenjena spodbujanju gospodarskega razvoja s ponudbo premoženjskih in prodajnih davčnih spodbud podjetjem, povezanim z umetnostjo. Baltimore je dom treh: Bromo-Seltzer, Highlandtown in Station North.

Postaja North umetnost in zabava District (SNAED), severno od železniške postaje, je prav sredi mesta. Poleg davčnih spodbud je SNAED imel nekaj prednosti za ustvarjalno socialno podjetje, kot so Open Works:

  • Dostop do tranzita: proga Amtrak do Phillyja, New Yorka in D.C. teče naravnost skozi postajo North, spremljajo pa jo križišče treh glavnih mestnih avtobusnih linij, kolesarske arterije sever-jug in veliko parkirišče na ulici.
  • Bližina univerz: SNAED je omejena z Univerzo Johns Hopkins na severu, Maryland Institute College of Art na zahodu in Univerzo v Baltimoru na jugu, kar zagotavlja stalen dotok ustvarjalnih mladih na območje.
  • Razpoložljivost industrijske lastnine: središče umetnostnega okrožja je nekdanji kompleks Crown Cork in Seal, kjer je bil izumljen pokrovček steklenice in se je na prelomu 20.th stoletja. Nekatere od teh velikih starih tovarn so se preoblikovale v nove uporabe, ki segajo od srednje visoke srednje šole do nastanitve umetnikov. Vendar pa je bilo še vedno veliko industrijskih prostih mest sredi mesta, kar je redka priložnost.
  • Bližina, ki jo potrebujemo: Postaja Sever zajema vse ali del treh sosesk, ki so se v zadnjih šestdesetih letih soočale z znatnim dezinvestiranjem v šolah in infrastrukturi. Kot platforma za gospodarski razvoj na temeljni ravni smo želeli najti območje, kjer bi ljudje uporabljali odprta dela za največjo prednost za samoupravljanje.

Zemljevid z naslovom Cho Benn Holback in Associates

Vzporedno z zmanjševanjem lokacije smo morali določiti značilnosti nepremičnine, ki je ne bi mogli živeti. Prostori izdelovalcev so kompleksne zgradbe z mešano uporabo, nekatere značilnosti pa so pomembnejše od drugih. Če postavimo ob strani stroške za trenutek (pogosto najpomembnejši dejavnik), je morala naša zgradba sanj imeti naslednje:

  • Minimalna velikost: naša raziskava je pokazala, da je povprečna velikost delovnega prostora deljena s člansko bazo približno 85ft2 na člana ali 9.500 ft2 Ker smo želeli, da služijo veliko članstvo, in mejni stroški na kvadratni čevelj zmanjšala, kot ste šli večji, 10.000 ft2 zdelo se je logična minimalna velikost.
  • Ravno, pritlično nadstropje: idealno bi bilo, da bi bila stavba na ravni ravni ravni, tako da bi lahko premikali težke materiale v notranjost in zunaj, zagotavljali lahek dostop za invalide in zmanjšali stroške gradnje.
  • Trdna struktura: za podporo opreme, materialov in dostavnih tovornjakov, smo potrebovali konstrukcijo iz armiranega betona.
  • Industrijske conacije: za podporo mikroindustriji, ki proizvajajo svetlobo, je treba odzračiti opremo, zbrati prah in biti hrup. Stanovanjsko nepremičnina je bila izključena in večina komercialnih območij ne bi podpirala vseh naših potencialnih uporab.
  • Tranzit in gostota: da bi našim uporabnikom olajšali dostop, smo morali imeti čim več parkirnih mest in biti blizu glavnih tranzitnih poti. Drugič, usmerjali smo se na gostoto, ki je bila oddaljena skoraj 300 enot umetniškega stanovanja.
  • Možnost lastništva: naše raziskave v drugih prostorih proizvajalcev so pokazale, da je bilo najemanje prostora pogosto nevzdržno, saj so bile lastnosti potrebovale veliko kapitalskih izboljšav, da bi jih preoblikovale v uporabo prostora za prosti čas, najemniki pa so bili potem še kapetani lastnikov. Želeli smo nepremičnino, ki bi jo lahko nadzorovali, da bi Open Works ostala v skupnostnih virih v prihodnosti, ne glede na to, kaj se je zgodilo z okoliškim razvojem.

Industrijska zgradba. Foto: Mac Macre

Preden preučite katero koli nepremičnino, je najbolje, da se povežete s posrednikom. Lahko vodijo vaše iskanje, pomagajo vam pri ustreznem postopku za pregledovanje in nakup nepremičnine, njihova provizija pa običajno izhaja iz dobička prodajalca, ne pa od kupčeve cene. Prav tako lahko dostopajo do vnosov samo v industrijo, ki se ne pojavljajo na spletnih mestih, kot sta LoopNet ali City Feet.

Prva nepremičnina, ki smo jo gledali, je bila stara banka v središču Baltimora, kjer prečkajo glavne ceste in avtobusne linije. Stavba je bila lepa, postavljena na veliko parkirišče. Vendar pa je bila razrezana na dve ravni in samo kričala nad 10.000 ft2 znamke. Izkazalo se je, da se je lastnik zanimal samo za najem, ne za prodajo, zato smo se preselili naprej.

Naš drugi posnetek je bil še boljši - 15.000 ft2, vse na eni ravni, odprt tloris, dobra streha in dve nakladalni doki. Bilo bi enostavno prilagoditi z minimalnim posredovanjem. Na spodnji strani je bilo samo parkirišče na ulici in ni bilo prostora za razširitev znotraj premoženja. Ponovno se je izkazalo, da je cena previsoka, zato smo pogledali še naprej po ulici.

Tretja lastnost je bila nekdanja tovarna industrijskih valjev in opreme za žigosanje. Deloval je na približno 13.000 ft2 in je bila v lepem, viktorijanskem času gradnje opeke. Znotraj je bilo razrezano na več ravneh, kar bi zahtevalo veliko rampiranja in pregrad. Vendar smo se resno ozrli, tako daleč, da smo plačali za inšpekcijske preglede premoženja, idejne skice načrtovanja in grobo načrtovanje gradnje. Na koncu je bila starost nepremičnine in posebnost tlorisa previsoka za ponovni razvoj.

Končno smo po desetih mesecih poking-a končno našli odlično stavbo - 34.000 ft2 skladišče, zgrajeno leta 1920 kot distribucijski center družbe Railway Express. Po dolgem času kot proizvodni obrat za sladoled ga je dobila cerkev. Obstajala sta dve ravni: zgornji, v katerem so bili ostanki prazne trgovine z varčevanjem, in spodaj, ki je imela hrano, ki jo je cerkev nameravala preseliti.

Oba nivoja imata dostop do razreda, vključno s polno nakladalno postajo na spodnjem nadstropju. Struktura je bila armirano betonska, streha je bila relativno nova, je bilo prostora za 20 parkirnih mest, cena pa je bila razumna. In pravkar je stisnil v jugovzhodno mejo okrožja za umetnost in zabavo Station North, s čimer je našim bodočim članom omogočil davčne olajšave pri njihovem delu.

Na drugi strani so bila tla na obeh ravneh bistveno nagnjena. Obstajalo je tudi nekaj onesnaženja obrata v dvorišču in azbest v kotlih. Ampak, glede na vse velike značilnosti kraja, so bile te pomanjkljivosti, s katerimi smo se lahko ukvarjali. Z gradnjo v roki smo morali ugotoviti, kaj naj vstavimo v to!

Naslednji obrok bomo razpravljali o tem, kako smo našli nekaj naših potencialnih uporabnikov in partnerjev v mestu, in se pozanimali o njihovem prispevku k oblikovanju popolnega prostora.

Posodobitev gradnje

Od zadnje objave imamo:

  1. Dokončano uokvirjanje na obeh ravneh.
  2. Dokončali so požarne zidove ognjišč, ki ločujejo trgovine od območij članov in jedra dvigala.
  3. V sistemu brizgalk je obrezana.
  4. Preživeli 29 palcev snega in 50 MPH vetrovi!

Baltimore je v soboto, 23. januarja, zadel rekordno 29in sneženja iz zimske nevihte Jonas. Fotografijo Bill Hubble.

Če se ozremo na lesno trgovino iz prihodnjega območja članov. Trgovine bodo opremljene z velikimi notranjimi okni, ki bodo omogočale svetlobi in omogočile obiskovalcem, da gledajo, kako ustvarjalci delajo. Fotografija: Will Holman.

Pogled iz prihodnje lesne delavnice na območje članov. Upoštevajte, da je cevovod skoraj popoln zgoraj. Fotografija: Will Holman.

Pogled skozi vrata v prihodnjo trgovino z lesno trgovino. Fotografija: Will Holman.

Masonova orodja - jedro dvigala in trgovine v spodnjem delu imajo ognjevarne zidove. Fotografija: Will Holman.

Delež

Pustite Komentar